Как продать ипотечную квартиру

Недвижимость, приобретаемая посредством ипотеки, находится в залоге у кредитной организации. Поэтому законодательством установлены ограниченные права заемщика по распоряжению указанным объектом. Например, имеет место ограничения, связанные с перепланировкой или продажей квартиры.
Не редко заёмщик, воспользовавшись услугой целевого кредитования задается вопросом, а как продать ипотечную квартиру… Рассмотрим детально нюансы продажи ипотечной недвижимости, принципиально, продажа квартиры приобретённой в ипотеку, не отличается от продажи любого другого ипотечного имущества, соответственно приведённая в сатьте информация будет полезной и заёмщикам владеющим недвижимым ипотечным имуществом не квартирного типа.

Ипотека – это долгосрочная сделка. С течением времени есть вероятность возникновения обстоятельств, которые приведут к решению о продаже квартиры. К таким обстоятельствам можно отнести: уменьшение размера или потеря заработка для погашения, возникновение необходимости покупки большего площадью жилья, перепродажа с целью заработка. В ряде случаев залогодержатель может пойти навстречу и разрешить реализацию.

Если возникла необходимость продажи обремененного жилья, следует обязательно получить разрешение кредитной организации. Без согласия банка на реализацию имущества все действия заемщика будут признаны незаконными. В то же время заемщик должен представить потенциальному покупателю информацию о нахождении квартиры в залоге. Продавцу желательно получить и какой-либо доход от продажи. С этой целью существует несколько вариантов реализации ипотечного жилья.

Деньги

Досрочное погашение как способ продажи

Покрытие задолженности до наступления срока окончания кредитного договора встречается чаще других способов. Для этого владельцу ипотеки придется найти приобретателя, который не будет против оплаты остатка долга. Чтобы получить максимальный доход от реализации квартиры можно обратиться в риэлтерскую компанию с целью нахождения наиболее выгодного клиента. В силу того, что на рынке вторичной недвижимости довольно широкий выбор не обремененных залогом квартир, найти подходящего приобретателя не так просто. Чаще всего способ с выплатой долга до срока используется при продаже квартир только что построенных домов. Это связано с тем, что все квартиры добросовестного подрядчика распродаются еще вначале строительства. Если у покупателя возникает желание купить квартиру в новом построенном доме, то досрочное погашение долга владельца является удобным вариантом.

Чтобы получить разрешение от банка заемщик составляет письменное заявление. В нем отражается причина досрочной реализации ипотечной квартиры. В качестве причин чаще всего указываются: изменение финансовых условий в сторону уменьшения, переезд в другую местность, проблемы с поиском работы. Банки обычно идут навстречу заемщику, хотя и имеют упущенную выгоду в виде процентов за пользование кредитом, которые были бы быть уплачены за весь срок ипотеки. Поиском покупателя целесообразнее заниматься только после отсутствия возражений со стороны кредитной организации.

Суть досрочного погашения заключается во внесении покупателем суммы, равной оставшейся сумме задолженности, в пользу банка. Для этого между участниками купли-продажи заключается соответствующий договор, подтвержденный нотариально. Основными пунктами договора являются:

— сумма и схема расчетов;

— время реализации квартиры;

— срок снятия объекта сделки из-под обязательств по залогу;

— обязательство заемщика передать квартиру покупателю после того, как снимут обременение.

Договорная сумма равна цене квартиры, которую готов уплатить покупатель. Порядок расчета заключается в том, что одна часть суммы – задаток банку, а другая оставшаяся часть – для продавца, помещаются в банковские ячейки. Доступ в депозитарий заблокирован на время проведения процедуры. После передачи права собственности на недвижимость, заинтересованные стороны получают допуск к нужным ячейкам.

После заключения договора задатка стороны сделки проходят последний этап погашения кредиторской задолженности. Банковская организация формирует и выдает документ, подтверждающий отсутствие долга. Обычно таким документов выступает выписка из ссудного счета заемщика с итоговой нулевой суммой. Одновременно производится передача документации на недвижимость, являющейся обеспечением по кредиту. После этого квартира высвобождается из-под заклада.

После оформления ипотеки данные о сделке представляются в Регистрационную палату. Здесь происходит установка обременения на квартиру. Поэтому последующая досрочная реализация недвижимости будет не полной, если не снять ограничение. Заемщик и специалист банка совместно подают ходатайство об освобождении от обременения квартиры через Многофункциональный центр (МФЦ) или муниципальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Многофункциональный центр

Для данной процедуры требуется представить установленный пакет документов:

— документ, удостоверяющий личность собственника;

— правоустанавливающие документы (бумага о собственности или договор покупки);

— официальная бумага из банка о прекращении долговых обязательств;

— закладная на квартиру.

При подаче заявления и указанных документов сторонами оговаривается срок рассмотрения, и назначается дата повторного обращения за решением. В установленное время участники вновь направляются в госучреждение для получения результата. Обычно специалист Росреестра или МФЦ возвращает документ о праве собственности на недвижимость с проставленным на обороте штампом об освобождении от обременения. Иногда вместо указанного свидетельства к заявлению прилагается договор покупки — продажи обремененного жилья. Тогда обратившемуся будет выдана письменная выдержка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) с необходимой записью.

Покрытие долга по кредиту до установленного договором срока присутствует и при продаже квартиры самостоятельно. Заключается этот метод в том, что кредитор подписывает с будущим владельцем предмета ипотеки соглашение о выкупе заклада на недвижимость. Затем составляется договор покупки – продажи, заверяемый в установленном порядке. После внесения необходимой суммы в депозитарий проводится процедура по снятию ограничений с заложенного помещения. Договор покупки проходит официальную регистрацию.

Продажа ипотечной недвижимости кредитором

Сбербанк офис

Банк – залогодержатель также может выступать в качестве продавца объекта ипотеки. С таким ходатайством может обратиться владелец квартиры. В этом случае заключается соглашение, предусматривающее право банка осуществлять всю процедуру по продаже. Так, банк самостоятельно ищет покупателя, проводит переговоры с Росреестром, участвует при регистрации договора покупки. Продавец осуществляет передачу денежных средств в размере остатка по кредиту в пользу банка и оставшуюся сумму договора – продавцу. При этом продавец может получить свою часть денежных средств в любое удобное для него время.

Выбор такого метода крайне невыгоден продавцу. Передавая полномочия по продаже кредитору, владелец может не получить ту сумму, на которую он рассчитывал. Банк заинтересован, чтобы кредит был погашен. Вопрос, какую сумму получит собственник помещения, его не интересует. Поэтому этот вариант продажи используется в особых случаях, например, заемщик в отъезде или у него недостаточно времени.

Есть один момент, когда независимо от желания заемщика банк выступает продавцом предмета ипотеки. Если заемщик не контролирует уплату ежемесячного платежа по кредиту и имеют место частые просрочки. В этом случае:

1. Кредитор имеет право обратиться к судебным инстанциям с исковым заявлением о реализации имущества.

2. По решению суда определяется минимально возможная стоимость квартиры.

3. Банком проводится аукцион, где лотом выступает объект недвижимости.

Заемщик может попытаться установить на квартиру определенную цену. Банк не будет этому препятствовать. Но если первые торги пройдут безрезультатно, то на следующие – квартира будет выставлена с меньшей стоимостью до 10 %. В случае неудачного повторного аукциона, банк снижает стоимость предмета ипотеки на 25 пунктов от начальной цены и выкупает ее у залогодателя. Вырученные средства пойдут на погашение долга, но у владельца квартиры, вероятнее всего, ничего не останется. Чтобы не допустить такой ситуации следует контролировать сроки платежей по долгу. Если ситуация возникла в силу отсутствия денежных средств у заемщика по объективным причинам, то можно попросить у банка рассрочку.

Продажа по ипотеке покупателя или переуступка долговых обязательств

Покупкой заложенной площади может заинтересоваться лицо, которое ведет переговоры по ипотечному кредиту со своим банком. Если предлагаемый вариант квартиры ему подходит, то продать помещение «ипотечнику» реально. Здесь нужно поинтересоваться, какая сумма ему обещана банком, а какая – собственные средства. Нужно, чтобы размер своих средств был достаточен для покрытия остатка долга продавца. Тогда реализуемый объект недвижимости станет предметом ипотеки покупателя.

Можно выделить следующие этапы сделки:

1. Обратиться в банк продавца с ходатайством о согласии на досрочное покрытие долга.

2. Заключить и юридически заверить договор задатка. Здесь есть определенный нюанс. Сумма задатка является одновременно и суммой погашения кредита продавца, и первоначальным взносом по ипотеке покупателя. Документ должен обязательно содержать факт оформления ипотеки приобретателем в своей кредитной организации.

3. Завершить процедуру погашения ипотеки и высвобождения с категории заложенного объекта недвижимости в банке — залогодержателе. На этом этапе банк выдает письменную информацию об отсутствии кредитного долга и закладной документ. Указанные бумаги являются основанием для освобождения от обременения квартиры.

4. Направиться в банк приобретателя с целью представления купленной недвижимости в качестве объекта ипотеки. Для этого нужно представить ряд документов:

— официальная бумага с ЕГРП с подтверждением о снятии ограничений;

— справка о размере долга по коммунальным расчетам, которая представляется домоуправлением или ТСЖ;

— выдержка из домовой книги (лицевого счета), где отражены данные о зарегистрированных лиц;

— заключение оценочной организации о стоимости приобретаемой квартиры.

Исходя из содержания представляемых документов, видно, что перед тем, как выставлять квартиру в виде объекта ипотеки, следует сняться с регистрационного учета всем членам семьи продавца. Для этого нужно обратиться в миграционную службу с соответствующим заявлением.

При выборе оценщика квартиры следует изучить нужную информацию. Возможно, обратиться к знакомым, почитать отзывы. Иногда кредиторы сами предлагают надежную организацию – оценщика из имеющегося перечня. Выбирает оценщика и уплачивает вознаграждение покупатель квартиры. Это связано с тем, что именно его кредитору нужна такая информация. В случае принятия положительного решения банком относительно признания квартиры объектом ипотеки осуществляется процедура регистрации сделки по купле – продажи в Росреестре.

Используемый способ продажи квартиры применяется очень редко. Из-за широкого предложения квартир найти покупателя с ипотекой не так легко. Ведь данный метод предусматривает больше действий, чем ипотека с необремененным жильем.

К переуступке долговых обязательств можно отнести вариант, когда заемщик согласен на приобретение меньшей по площади квартиры. Здесь возникает следующая картина: заложенное жилье продается, погашается кредитный долг, оформляется ипотека на иной объект недвижимости. Если владельцем продается дорогостоящее ипотечное жилье, то можно обойтись и без новой ипотеки. Такая схема реализации теоретически возможна, но банки на практике ее не используют.

Каков финансовый результат для заемщика при продаже

Ситуации, когда нужно продать ипотечное жилье, разные. Некоторые владельцы специализируются на таких сделках с целью получения дополнительного дохода. Но если такую квартиру требуется продать срочно, в силу сложившихся обстоятельств, то здесь другой исход. Практика показывает, что в лучшем случае заемщик теряет сумму процентов за полученный кредит, уплаченных банку. Но многое зависит и от других факторов

Так, если с момента взятия ипотеки до срока продажи ипотечного жилья цены на недвижимость существенно поднялись, то можно получить прибыль. Если продать ипотечное жилье в первые годы действия кредита, то выгоды не будет. Сумма процентов вначале ипотеки выше, чем основной долг. Поэтому большая доля суммы от реализации пойдет на погашение долга банку, а у продавца останется небольшая часть выручки.

Ссылка на основную публикацию